Viele Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien stellen sich die Frage, ob sich die Gründung einer Immobilien-GmbH steuerlich lohnt.
Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab – insbesondere von den erzielten Erträgen, der geplanten Haltedauer und der persönlichen Zielsetzung.
Was ist eine Immobilien-GmbH?
Eine Immobilien-GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die Immobilien hält, verwaltet oder veräußert.
Die Immobilien gehören der GmbH – nicht dem Gesellschafter. Die Gesellschaft ist somit rechtlich selbstständige Eigentümerin und unterliegt der Körperschaft- und Gewerbesteuer.
Der Vorteil liegt in der klaren Trennung zwischen Privat- und Gesellschaftsvermögen – und häufig in einer deutlich geringeren Steuerbelastung.
Steuerliche Behandlung der Immobilien-GmbH
Körperschaftsteuer
Die Immobilien-GmbH ist gemäß § 1 Abs. 1 S. 1 KStG unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtig, wenn sich Sitz oder Geschäftsleitung in Deutschland befinden.
Der Körperschaftsteuersatz beträgt aktuell 15 %, zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag.
Ziel der Struktur ist es, Gewinne mit dieser niedrigen Steuerquote zu versteuern.
Leistungen der Gesellschafter sollten – soweit möglich – unentgeltlich erfolgen, um zusätzliche Einkommensteuerbelastungen auf privater Ebene zu vermeiden.
Gewerbesteuer und erweiterte Grundstückskürzung
Kapitalgesellschaften gelten kraft Rechtsform als Gewerbebetriebe (§ 2 Abs. 2 GewStG) und sind grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig.
Die tatsächliche Gewerbesteuerbelastung hängt vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab und liegt im Schnitt bei rund 15 %.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die GmbH jedoch von der erweiterten Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) profitieren.
Auf Antrag entfällt dann die Gewerbesteuer vollständig, sodass nur Körperschaftsteuer anfällt.
Voraussetzung ist, dass die GmbH ausschließlich Einkünfte aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes oder Kapitalvermögens erzielt.
Gewerbliche Nebentätigkeiten – etwa die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder Photovoltaikanlagen – müssen innerhalb der gesetzlichen Bagatellgrenzen bleiben.
Effektive Steuerbelastung
In der Praxis werden Immobilien-GmbHs meist so gestaltet, dass die erweiterte Grundstückskürzung greift.
Dadurch fällt regelmäßig nur Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % zzgl. Solidaritätszuschlag an.
Nach dem Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm soll der Körperschaftsteuersatz ab 2028 jährlich um einen Prozentpunkt sinken – von derzeit 15 % auf 10 % ab dem Jahr 2032.
Beispiel: Besteuerung der laufenden Mieterträge
(aus Vereinfachungsgründen ohne Solidaritätszuschlag)
Person A erzielt Mieteinkünfte von 200.000 €.
| Modell | Steuerbelastung | Verbleibender Betrag |
| Privatvermögen (Steuersatz 42 %) | 84.000 € | 116.000 € |
| Immobilien-GmbH (15 % KSt) | 30.000 € | 170.000 € |
Der Steuervorteil der GmbH beträgt zunächst 54.000 € jährlich.
Wird der Gewinn vollständig ausgeschüttet, fällt zusätzlich 25 % Kapitalertragsteuer an (42.500 €).
Der effektive Steuervorteil reduziert sich damit auf 11.500 €.
Besteuerung bei Veräußerung
Im Privatvermögen können vermietete Immobilien nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei veräußert werden (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG).
Bei der Immobilien-GmbH ist eine steuerfreie Veräußerung dagegen nicht möglich.
Gewinne aus Immobilienverkäufen unterliegen stets der Körperschaftsteuer von derzeit 15 %.
Eine Befreiung von der Gewerbesteuer ist in der Regel ebenfalls möglich, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.
Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?
Die Gründung einer Immobilien-GmbH ist insbesondere sinnvoll, wenn:
- hohe laufende Mieterträge erzielt werden,
- Gewinne langfristig im Unternehmen verbleiben (Thesaurierung),
- keine kurzfristigen Verkäufe geplant sind.
Weniger geeignet ist die Struktur, wenn eine spätere steuerfreie Veräußerung im Privatvermögen vorgesehen ist und mit hohen Wertsteigerungen des Immobilienvermögens zu rechnen ist.
Zu berücksichtigen sind außerdem die höheren Verwaltungskosten einer GmbH – etwa für Buchführung, Jahresabschluss und Offenlegung im Bundesanzeiger.
Ein privater Erwerb kann ebenfalls sinnvoll sein, wenn die Immobilie keine hohen positiven Einkünfte erzielt oder aufgrund von Abschreibungen und Reparaturkosten sogar negative Ergebnisse erwirtschaftet, die ggf. mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden können.
Fazit
Die Immobilien-GmbH kann eine steuerlich effiziente Struktur zur Verwaltung und zum Ausbau von Immobilienvermögen darstellen.
Ob sie sich im Einzelfall lohnt, hängt stark von den individuellen Zielen, Ertragsstrukturen und der langfristigen Strategie ab.
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