In diesem Beitrag zeigen wir auf, wie durch gezielte Gestaltungen im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien sowohl eine erhöhte Abschreibung erzielt als auch Renovierungskosten vorteilhaft als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden können.
1. Grundsätzliche Besteuerung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken unterliegen der Einkommensteuer.
Zur Ermittlung dieser Einkünfte wird die Differenz zwischen den erzielten Einnahmen und den abziehbaren Werbungskosten berechnet.
Zu den Werbungskosten zählen unter anderem:
- Schuldzinsen
- Erhaltungsaufwendungen
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
Auch die Anschaffungskosten der Immobilie sind über die Abschreibung (AfA) steuerlich abziehbar. Der maßgebliche Abschreibungssatz gemäß § 7 Abs. 4 EStG hängt vom Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes ab:
- Fertigstellung nach dem 31.12.2022: 3 % jährlich
- Fertigstellung vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924: 2 % jährlich
- Fertigstellung bis zum 31.12.1924: 2,5 % jährlich
2. Beispielhafte Berechnung
Der Steuerpflichtige A erwirbt im Januar 2025 ein zur Vermietung bestimmtes Mehrfamilienhaus (Baujahr 1970) für 1.200.000 € (davon 200.000 € Grund und Boden, 1.000.000 € Gebäude).
- Abschreibungssatz: 2 %
- Jährliche Abschreibung: 1.000.000 € × 2 % = 20.000 €
- Steuerersparnis bei 45 % Steuersatz: 20.000 € × 45 % = 9.000 €
3. Restnutzungsdauer-Gutachten
Der Abschreibungssatz von 2 % basiert auf einer gesetzlich unterstellten Nutzungsdauer von 50 Jahren.
Durch ein Gutachten über die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kann eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen und der Abschreibungssatz erhöht werden.
Beispiel:
Beträgt die Restnutzungsdauer nur 25 Jahre, erhöht sich der AfA-Satz auf 4 %. Im Beispiel bedeutet dies:
- 1.000.000 € × 4 % = 40.000 € jährliche Abschreibung
- Steuerersparnis: 40.000 € × 45 % = 18.000 €
4. Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwendungen (z. B. Renovierungskosten) können – soweit sie nicht als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu qualifizieren sind – sofort in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden.
- Herstellungskosten liegen vor, wenn eine wesentliche Verbesserung bzw. Standardhebung des Gebäudes erfolgt (z. B. Umbau zu einer Luxusimmobilie).
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen, wenn in den ersten drei Jahren nach Erwerb Aufwendungen für Instandhaltung anfallen, die ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen.
In der Praxis empfiehlt es sich daher, größere Sanierungen nach Ablauf der Dreijahresfrist vorzunehmen.
Zudem besteht bei Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen, die Möglichkeit, Erhaltungsaufwendungen wahlweise auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen, um die steuerliche Belastung gezielt zu steuern.
5. Kombination von Restnutzungsdauer-Gutachten und Erhaltungsaufwand
Wird ein Gebäude umfangreich saniert, verlängert sich die Restnutzungsdauer regelmäßig. Das hätte zur Folge, dass bei Einholung des Restnutzungsdauer-Gutachtens nach Sanierung die Restnutzungsdauer höher wäre und somit der Abschreibungssatz sinkt.
Eine günstige Gestaltung besteht darin, das Restnutzungsdauer-Gutachten unmittelbar nach Erwerb einzuholen und die Erhaltungsmaßnahmen erst danach durchzuführen.
Durch die infolge der Sanierungsmaßnahmen eintretende Aufwertung der Immobilie müsste die Restnutzungsdauer grundsätzlich neu geschätzt werden, was zu einer niedrigeren Abschreibung führen würde. Die Finanzverwaltung lässt gemäß R 7.4 Abs. 9 S. 2 EStR jedoch aus Vereinfachungsgründen zu, dass die Restnutzungsdauer nicht erneut überprüft wird und die Abschreibung weiterhin auf Grundlage des ursprünglichen Gebäudezustands erfolgen kann.
Beispiel:
- Erwerb 2025, Gebäudeanteil 1.000.000 €
- Restnutzungsdauer-Gutachten: 25 Jahre → AfA-Satz 4 % = 40.000 € jährlich
- Sanierung 2028: 400.000 € Erhaltungsaufwand
- Steuerliche Behandlung:
- Beibehaltung des AfA-Satzes von 4 % trotz verlängerter Nutzungsdauer
- 400.000 € Erhaltungsaufwand sofort oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre abziehbar (Würde es sich nicht um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand handeln, wären die Kosten in Höhe von 400.000 € ebenfalls mit jährlich 4 % abzuschreiben.)
Fazit
Durch eine gezielte steuerliche Gestaltung kann ein erhöhter Abschreibungssatz in Anspruch genommen werden. Im ersten Beispiel ergibt sich dadurch eine zusätzliche Steuerersparnis von 9.000 € pro Jahr. Dies führt jedoch nicht dazu, dass insgesamt mehr abgeschrieben werden kann, sondern lediglich zu einer zeitlichen Vorverlagerung. Der Vorteil besteht unter anderem darin, dass in den ersten Jahren zusätzliche Liquidität entsteht, die etwa für Darlehenstilgungen oder weitere Investitionen genutzt werden kann. Besonders interessant ist die zeitliche Vorverlagerung der Abschreibung, wenn die Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist, beispielsweise nach 15 Jahren, steuerfrei veräußert wird – denn in diesem Fall spielt der Restbuchwert (Anschaffungskosten abzüglich in Anspruch genommener Abschreibungen) aufgrund der Steuerfreiheit keine Rolle.
Zudem können Erhaltungsaufwendungen durch eine geeignete zeitliche Planung flexibel steuerlich berücksichtigt werden – entweder sofort oder, sofern es sich um Gebäude handelt, die nicht zum Betriebsvermögen gehören, verteilt auf zwei bis fünf Jahre. Handelt es sich hingegen nicht um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand, kann durch die vorherige Einholung eines Gutachtens über die Restnutzungsdauer zumindest ein erhöhter Abschreibungssatz erzielt werden.
Bei der Erstellung eines Gutachtens über eine verkürzte Restnutzungsdauer ist zu beachten, dass nach Auffassung der Finanzverwaltung nur Gutachten von entsprechend qualifizierten Sachverständigen anerkannt werden. Zudem sind insbesondere die Vorgaben des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 einzuhalten. Zwar hat sich der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23 –, BFHE 284, 16 teilweise gegen diese Vorgaben gestellt; da das Urteil jedoch (noch) nicht im Bundessteuerblatt veröffentlicht wurde, findet es in der Praxis der Finanzverwaltung derzeit keine Anwendung.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt lediglich einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.
