In der Beratungspraxis stellt sich regelmäßig die Frage, wie vermietete Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge steuerlich sinnvoll von den Eltern auf die Kinder übertragen werden können. Dabei müssen regelmäßig zwei Ziele zugleich berücksichtigt werden: die wirtschaftliche Absicherung der Eltern und eine möglichst geringe steuerliche Belastung innerhalb der Familie.
In diesem Beitrag stellen wir zwei Gestaltungsansätze vor: die Schenkung unter Vorbehalt eines Nießbrauchrechts und den Verkauf im Wege eines Darlehensmodells. Anhand vereinfachter Beispielrechnungen zeigen wir die jeweiligen Vor- und Nachteile auf.
1. Schenkung unter Vorbehalt eines Nießbrauchrechts
Ein klassischer Weg der Immobilienübertragung ist die Schenkung unter Vorbehalt eines Nießbrauchrechts. Dabei wird das Kind zivilrechtlicher Eigentümer der Immobilie, während sich die Eltern ein lebenslanges Nießbrauchrecht vorbehalten. Dieses sichert ihnen in der Regel weiterhin die laufenden Mieteinnahmen.
Der steuerliche Vorteil dieses Modells liegt darin, dass der Wert des Nießbrauchrechts den schenkungsteuerlichen Wert der Übertragung deutlich mindert.
Sachverhalt – Schenkung mit Vorbehaltsnießbrauch
Elternteil A überträgt ein seit 30 Jahren in seinem Eigentum befindliches vermietetes Mehrfamilienhaus auf Kind B. Der Verkehrswert der Immobilie beträgt 1.000.000 Euro. Die jährliche Kaltmiete beläuft sich auf 50.000 Euro. Der Kapitalwert des Nießbrauchrechts beträgt 650.000 Euro.
Vergleich der steuerlichen Auswirkungen
| Kennzahl | Mit Nießbrauch | Ohne Nießbrauch |
| Verkehrswert Immobilie | 1.000.000 Euro | 1.000.000 Euro |
| Abzug Nießbrauchrecht | – 650.000 Euro | – |
| Steuerpflichtiger Schenkungswert | 350.000 Euro | 1.000.000 Euro |
| Freibetrag (Kind, § 16 ErbStG) | – 400.000 Euro | – 400.000 Euro |
| Verbleibender steuerpflichtiger Betrag | 0 Euro | 600.000 Euro |
| Schenkungsteuer | 0 Euro | 90.000 Euro |
Der Vergleich zeigt, dass sich durch den Vorbehaltsnießbrauch die Schenkungsteuer im Beispielsfall vollständig vermeiden lässt. Gegenüber einer Schenkung ohne Nießbrauch ergibt sich damit eine Steuerersparnis von 90.000 Euro.
Was geschieht nach dem Tod der Eltern?
Mit dem Erlöschen des Nießbrauchrechts stehen dem Kind die Mieteinnahmen vollständig zu. An dieser Stelle zeigt sich jedoch ein wesentlicher Nachteil des Modells: Das Kind übernimmt die bisherige Abschreibungsbasis der Eltern. Maßgeblich sind damit die historischen Anschaffungskosten und nicht der aktuelle Verkehrswert der Immobilie.
Im Beispielsfall hat A die Immobilie vor 30 Jahren für 500.000 Euro erworben. Davon entfallen 400.000 Euro auf das Gebäude und 100.000 Euro auf Grund und Boden. Bei einer linearen Abschreibung von 2 Prozent jährlich ergibt sich eine AfA von 8.000 Euro pro Jahr. Nach 30 Jahren wurden bereits 240.000 Euro abgeschrieben, sodass nur noch ein Restbuchwert von 160.000 Euro verbleibt. Kind B kann daher lediglich die verbleibende Restabschreibung fortführen.
Im Extremfall ist das Gebäude steuerlich bereits vollständig abgeschrieben. Dann kann das Kind überhaupt keine Abschreibung mehr geltend machen.
Die Folge ist eine entsprechend höhere einkommensteuerliche Belastung, weil die Mieteinnahmen weitgehend ohne nennenswerten Abschreibungsabzug zu versteuern sind.
Zwischenfazit
Die Schenkung unter Vorbehaltsnießbrauch ist aus schenkungsteuerlicher Sicht regelmäßig attraktiv. Einkommensteuerlich kann sie jedoch nachteilig sein, weil das Kind nur die bisherige Abschreibung fortführen kann. Im Beispielsfall beträgt die jährliche Abschreibung 8.000 Euro statt 16.000 Euro beim Verkaufsmodell. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent entspricht dies einer jährlichen einkommensteuerlichen Mehrbelastung von 3.360 Euro.
2. Verkauf im Wege des Darlehensmodells
Ein wesentlicher Vorteil des Verkaufsmodells liegt in der höheren Abschreibungsbasis. Das Kind kann die Abschreibung auf Grundlage des aktuellen Kaufpreises berechnen. Dadurch erhöhen sich die abzugsfähigen Werbungskosten und die laufende steuerliche Belastung sinkt.
Wird die Immobilie beispielsweise für 1.000.000 Euro verkauft und entfallen hiervon 800.000 Euro auf das Gebäude, ergibt sich bei einer Abschreibung von 2 Prozent eine jährliche Abschreibung von 16.000 Euro.
Da Kinder den Kaufpreis häufig nicht aus eigenen Mitteln finanzieren sollen oder können, bietet sich in der Praxis ein Darlehen der Eltern an. Die Zins- und Tilgungsleistungen können dabei so ausgestaltet werden, dass sie aus den laufenden Mieteinnahmen getragen werden können.
Liegt die Immobilie im Privatvermögen der Eltern und beträgt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, unterliegt ein Veräußerungsgewinn regelmäßig nicht der Einkommensteuer.
Sachverhalt – Verkauf mit Darlehensmodell
Elternteil A verkauft das Mehrfamilienhaus für 1.000.000 Euro an Kind B. Vom Kaufpreis entfallen 800.000 Euro auf das Gebäude und 200.000 Euro auf Grund und Boden. Der Kaufpreis wird im Wege eines Darlehens von A an B finanziert. Der Zinssatz beträgt 3,5 Prozent pro Jahr. Die monatliche Rate entspricht einem Zwölftel der jährlichen Mieteinnahmen.
Entwicklung der ersten zehn Jahre
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld | Abschreibung | Steuerl. Ergebnis |
| 1 | 34.757 Euro | 15.243 Euro | 984.757 Euro | 16.000 Euro | – 757 Euro |
| 2 | 34.215 Euro | 15.785 Euro | 968.972 Euro | 16.000 Euro | – 215 Euro |
| 3 | 33.653 Euro | 16.347 Euro | 952.625 Euro | 16.000 Euro | 347 Euro |
| 4 | 33.072 Euro | 16.928 Euro | 935.697 Euro | 16.000 Euro | 928 Euro |
| 5 | 32.470 Euro | 17.530 Euro | 918.167 Euro | 16.000 Euro | 1.530 Euro |
| 6 | 31.846 Euro | 18.154 Euro | 900.014 Euro | 16.000 Euro | 2.154 Euro |
| 7 | 31.201 Euro | 18.799 Euro | 881.215 Euro | 16.000 Euro | 2.799 Euro |
| 8 | 30.532 Euro | 19.468 Euro | 861.747 Euro | 16.000 Euro | 3.468 Euro |
| 9 | 29.840 Euro | 20.160 Euro | 841.587 Euro | 16.000 Euro | 4.160 Euro |
| 10 | 29.123 Euro | 20.877 Euro | 820.709 Euro | 16.000 Euro | 4.877 Euro |
* Steuerliches Ergebnis = Mieteinnahmen – Zinsen – Abschreibung. Zinsen und Abschreibung sind als Werbungskosten grundsätzlich abzugsfähig. Verwaltungskosten, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben unberücksichtigt. Die monatliche Tilgungsverrechnung führt zu geringeren Zinsen als eine reine Jahresbetrachtung.
In den ersten beiden Jahren führt die Kombination aus Zinsaufwand und AfA zu einem steuerlichen Verlust. Dieser kann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden und mindert die Gesamtsteuerbelastung des Kindes zusätzlich. Ab dem dritten Jahr entsteht erstmals ein positives steuerliches Ergebnis, das aufgrund der sinkenden Zinsbelastung im Zeitablauf ansteigt.
3. Langfristvergleich: Schenkung oder Verkauf?
Zur besseren Vergleichbarkeit ist ein langfristiger Blick sinnvoll. Im Folgenden werden beide Gestaltungen über einen Zeitraum von 30 Jahren gegenübergestellt.
Ein häufig unterschätzter Vorteil des Darlehensmodells besteht darin, dass die Zinsen nicht an eine Bank, sondern an die Eltern gezahlt werden. Das Kind kann die Zinsen bei einem Steuersatz von 42 Prozent als Werbungskosten abziehen, während die Eltern die Zinseinnahmen regelmäßig nur mit 25 Prozent Abgeltungsteuer versteuern. Dadurch entsteht im Familienverbund ein steuerlicher Hebeleffekt.
Annahmen für den Vergleich
• Mieteinnahmen: 50.000 Euro jährlich
• Persönlicher Steuersatz des Kindes: 42 Prozent
• Schenkungsmodell: Abschreibung 8.000 Euro jährlich für 20 Jahre, danach keine Abschreibung mehr
• Verkaufsmodell: Abschreibung16.000 Euro jährlich
• Darlehen: 1.000.000 Euro, Zinssatz 3,5 Prozent jährlich, monatliche Tilgung
• Zinseinkünfte der Eltern: Besteuerung mit 25 Prozent Abgeltungsteuer
Ergebnis des 30-Jahres-Vergleichs
| Bezeichnung | Schenkung | Verkauf (Darlehen) | Vorteil Verkauf |
| Einmalige Schenkungsteuer | 0 Euro | 0 Euro | 0 Euro |
| Kum. Einkommensteuer (30 Jahre) | 562.800 Euro | 132.401 Euro | + 430.399 Euro |
| Netto-Steuervorteil Zinsen | – | 119.976 Euro | + 119.976 Euro |
| Gesamtbelastung (kumuliert) | 652.800 Euro | 12.425 Euro | + 640.375 Euro |
Im dargestellten Beispielsfall ergibt sich über 30 Jahre ein deutlicher Vorteil des Verkaufsmodells. Dieser beruht insbesondere auf der höheren Abschreibung beim Kind, dem steuerlichen Hebeleffekt bei den Zinsen und der Möglichkeit, Schenkungsteuer zu vermeiden oder gezielt zu reduzieren.
4. Forderungsverzicht als ergänzender Gestaltungsbaustein
Besonders interessant ist die Kombination beider Modelle. Nach einem Verkauf können die Eltern später schrittweise auf Teile ihrer Darlehensforderung verzichten. Ein solcher Forderungsverzicht stellt rechtlich eine Schenkung dar.
Dadurch lassen sich die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG gezielt nutzen.
Beispiel
A hat B ein Darlehen über 1.000.000 Euro gewährt. Nach zwei Jahren verzichtet A auf 400.000 Euro der noch offenen Darlehensforderung. Da dieser Betrag innerhalb des Freibetrags liegt, fällt keine Schenkungsteuer an. Gleichzeitig konnte B die Zinsen in den Vorjahren vollständig als Werbungskosten geltend machen.
Wichtig für die steuerliche Anerkennung
Der Forderungsverzicht muss klar dokumentiert und tatsächlich vollzogen werden. Eine bloß mündliche Absprache reicht nicht aus.
Ebenso wichtig ist, dass der Verzicht nicht bereits von Anfang an geplant oder vertraglich fest vereinbart wird. Andernfalls besteht das Risiko, dass das Darlehen steuerlich nicht anerkannt und die Gestaltung als verdeckte Schenkung gewertet wird.
Es gilt der Fremdvergleichsgrundsatz. Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen müssen so ausgestaltet sein, wie sie auch unter fremden Dritten üblich wären. Deshalb sollte die Gestaltung sorgfältig dokumentiert und ein etwaiger späterer Forderungsverzicht jeweils gesondert geprüft werden.
5. Fazit
Ob eine Immobilie besser verschenkt oder verkauft werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten. Maßgeblich sind stets die persönlichen, wirtschaftlichen und steuerlichen Umstände des Einzelfalls.
• Die Schenkung unter Vorbehaltsnießbrauch ist schenkungsteuerlich regelmäßig vorteilhaft und sichert die Versorgung der Eltern. Einkommensteuerlich kann sie jedoch nachteilig sein, weil das Kind nur die bisherige Abschreibung fortführen kann.
• Das Darlehensmodell ermöglicht dem Kind eine deutlich höhere Abschreibung. Zudem bleiben Zins- und Tilgungszahlungen wirtschaftlich innerhalb der Familie. Dies kann zu erheblichen steuerlichen Vorteilen führen.
• Durch einen späteren, nicht von Anfang an vereinbarten Forderungsverzicht lassen sich beide Modelle sinnvoll miteinander verbinden und bestehende Freibeträge optimal ausnutzen.
Unsere Empfehlung
Eine Immobilienübertragung sollte frühzeitig geplant und individuell geprüft werden. Nur so lässt sich die steuerlich und wirtschaftlich passende Gestaltung finden. Gerne unterstützen wir Sie bei der Strukturierung der Vermögensübertragung und der Auswahl des für Ihre Situation besten Modells.
