In diesem Beitrag möchten wir die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei der Abschreibung von Immobilien, die nach dem 31.12.2022 errichtet wurden bzw. werden, erörtern. Der Fokus liegt dabei auf der Sonderabschreibung nach § 7b EStG und der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG. Beide Vorschriften gelten für den Neubau von Mietwohnungen. Sie bieten Steuerpflichtigen, die in den Neubau von Wohnimmobilien investieren, attraktive Vorteile und können maßgeblichen Einfluss auf die Investitionsentscheidung haben.
Ohne Berücksichtigung von Sonderabschreibungs-Möglichkeiten bzw. degressiver Abschreibung kann ein zu Wohnzwecken vermietetes Gebäude, das nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurde, nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. a EStG mit jährlich 3 % linear abgeschrieben werden. Durch Anwendung der nachfolgend beschriebenen Abschreibungsmethoden kann die Abschreibung – insbesondere in den ersten Jahren nach Fertigstellung – erheblich erhöht werden.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zielt darauf ab, den Neubau von Mietwohnungen zu fördern. Sie ermöglicht es, zusätzlich zur normalen linearen Abschreibung eine jährliche Sonderabschreibung in Höhe von 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Jahr der Herstellung des Gebäudes sowie in den folgenden drei Jahren geltend zu machen. Dies bedeutet, dass innerhalb der ersten vier Jahre ab Fertigstellung – zusätzlich zur linearen Abschreibung – insgesamt 20 % der Investitionskosten abgeschrieben werden können. Unter Einbeziehung der linearen Abschreibung können somit in den ersten vier Jahren insgesamt 32 % (4 x 3 % + 4 x 5 %) abgeschrieben werden. Hierbei ist zu beachten, dass die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung auf 4.000 € Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche beschränkt ist.
Im Falle des Kaufs einer Wohnimmobilie kann die Sonderabschreibung nur in Anspruch genommen werden, wenn die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung:
- Bauantrag: Der Bauantrag muss zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029 gestellt werden.
- Effizienzhaus 40: Das Gebäude muss die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Dies muss durch das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ nachgewiesen werden.
- Nutzung der Wohnungen: Die Wohnungen müssen im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine kurzfristige Beherbergung von Personen (z. B. die Vermietung als Ferienwohnungen) schließt die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung aus und kann zum rückwirkenden Wegfall der Abschreibung führen.
- Kostenbegrenzung: Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Wohnung(en) dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche 5.200 € nicht übersteigen.
Beispiel:
A errichtet unter Erfüllung der vorstehenden Voraussetzungen ein zur Vermietung bestimmtes Mehrfamilienhaus, welches im Januar 2024 fertiggestellt wird. Die Baukosten belaufen sich auf 1.000.000 € und die Wohnfläche beträgt 300 Quadratmeter. Der Einkommensteuersatz von A beträgt 40 %. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben aus Vereinfachungsgründen unberücksichtigt.
Ohne die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung würde sich die jährliche Abschreibung auf 1.000.000 € x 3 % = 30.000 € belaufen. Im Zeitraum 2024-2027 würde sich eine Abschreibung in Höhe von 4 x 30.000 € = 120.000 € ergeben, und die entsprechende Steuerersparnis würde 120.000 € x 40 % = 48.000 € betragen.
Durch die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG erhöht sich innerhalb der ersten vier Jahre die jährliche Abschreibung von 3 % um 5 Prozentpunkte auf 8 %, sodass der Abschreibungssatz im Zeitraum 2024-2027 insgesamt 4 x 8 % = 32 % beträgt. Folglich beträgt die Abschreibung 1.000.000 € x 32 % = 320.000 €, und die Steuerersparnis ist mit 320.000 € x 40 % = 128.000 € wesentlich höher als ohne Inanspruchnahme der Sonderabschreibung.
Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG bietet eine weitere Möglichkeit der steuerlichen Entlastung für den Neubau von Mietwohnungen und erfordert ebenfalls die Einhaltung bestimmter Voraussetzungen. Diese Regelung ermöglicht eine degressive Abschreibung, bei der im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden Jahren jeweils 5 % der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden können. Dabei erfolgt eine fallende Abschreibung, da die 5 % immer vom Restbuchwert (Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich bereits vorgenommener Abschreibungen) des Gebäudes berechnet werden. Im Unterschied zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann die degressive Abschreibung jedoch nicht neben der linearen Abschreibung geltend gemacht werden, sondern ersetzt diese. Somit kann eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG anstelle der linearen Abschreibung mit der degressiven Abschreibung kombiniert werden. Außerdem ist ein Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung möglich und sinnvoll, sobald die lineare Abschreibung höher ist als die degressive Abschreibung.
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der degressiven Abschreibung:
- Baubeginn: Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Als Beginn der Herstellung gilt das Datum der nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften einzureichenden Baubeginnsanzeige. Sofern landesrechtlich keine Verpflichtung zur Einreichung einer Baubeginnsanzeige besteht, muss der Baubeginn der Baubehörde nachweislich freiwillig angezeigt werden.
- Erwerb einer Immobilie: Beim Erwerb einer Immobilie muss der Vertrag ebenfalls zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 abgeschlossen werden, und die Immobilie muss im Jahr der Fertigstellung erworben werden.
Fortführung Beispiel:
A entscheidet sich, neben der Sonderabschreibung nach § 7b EStG, auch die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG in Anspruch zu nehmen.
Berechnung der degressiven Abschreibung für 2024-2027:
2024:
Abschreibung: 1.000.000 € x 5 % = 50.000 €
Restbuchwert der Immobilie: 1.000.000 € – 50.000 € = 950.000 €
2025:
Abschreibung: 950.000 € x 5 % = 47.500 €
Restbuchwert der Immobilie: 950.000 € – 47.500 € = 902.500 €
2026:
Abschreibung: 902.500 € x 5 % = 45.125 €
Restbuchwert der Immobilie: 902.500 € – 45.125 € = 857.375 €
2027:
Abschreibung: 857.375 € x 5 % = 42.869 €
Restbuchwert der Immobilie: 857.375 € – 42.869 € = 814.506 €
In Summe kann A somit in den Jahren 2024-2027 insgesamt 185.494 € degressive Abschreibung zzgl. 200.000 € Sonderabschreibung = 385.494 € steuerlich geltend machen. Hierdurch erzielt er eine Steuerersparnis in Höhe von 385.494 € x 40 % = 154.198 €.
Fazit:
Insbesondere durch die Kombination der Sonderabschreibung mit der degressiven Abschreibung lässt sich die Abschreibung einer Immobilie erheblich beschleunigen, wodurch ein entsprechender Liquiditätsvorteil erzielt wird. So kann bei einem Steuersatz von 40 % mehr als 15 % der Investitionssumme innerhalb der ersten vier Jahre ab Herstellung des Gebäudes in Form einer Steuergutschrift erzielt werden. Diese Liquidität kann beispielsweise für weitere Investitionen oder Sondertilgungen verwendet werden.
Für eine individuelle Beratung und eine präzise steuerliche Optimierung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
